规模房企接连倒下,被吹大的泡沫终被刺破

谁也不从知晓,下一个倒下的会是谁!

该6处市筹公租房均地处上海市中环周边核心地段,社区周边一公里范围基本覆盖商业、教育、医疗、娱乐等日常所需,室内装配上不仅涵盖基础家具与装修,还提供家具家电租赁服务,让租客可根据实际需求自由选择。

受达人村效应影响,甬江北郊片区的村落也开始谋划,主动探索乡村振兴出路。街道则以达人村为核心,对区域进行全面布局,2019年“城市田园·欢乐乡村”成功获评首批国家农村产业融合发展示范园。

在田园综合体达人村丰收农趣节上,孩子们玩得不亦乐乎;在阿狸田野农场,IP效应吸引了一大批前来拍照打卡的游客;在毛岙村,村民自己开设的民宿里,一桌桌农家菜陆续开席……浙江省宁波市江北区,一幅幅村美民富的画卷徐徐展开,处处可见希望的田野上释放着乡村振兴发展的新动能。

“虽然每个月工资照发,不过福晟内部2018年的年终奖都还没有完全发放。”一位知情人士透露。

市场消息显示,福晟集团(下称“福晟”)、协信控股集团(下称“协信”)相继把自己的项目摆上货架寻求买家,而接盘企业分别是世茂房地产(00813.HK,下称“世茂”)和阳光城(000671.SZ)。

今年同样异常困难的泰禾集团(000732.SZ,下称“泰禾”)也从未主动披露过自己的销售业绩。根据泰禾公告,2016年~2018年营业收入分别为207亿元、243亿元、309亿元。同期,各家排行机构统计泰禾全口径销售数据2016年、2017年、2018年分别为:400亿元、1007亿元、1303亿元。

本报记者 郁进东 通讯员 张落雁

“到科技创新里遨游,到人文艺术中徜徉,到阡陌小道间漫步,到‘无中生有’中化腐朽为神奇,相信洪塘这块冉冉崛起的长三角亲子微度假旅游胜地,一定会让越来越多的人念念不忘,魂牵梦萦。”范胜兵说。

一位地产公司部门负责人称,自己所在公司内部也进行了员工内购,以更低的价格卖给员工,并允许半年内进行更名,并保证可以半年后退款。实际上看,这样的销售回款仅仅是首付,未来是否真的可以形成真正的现金回款,还有待市场考证。

达人村村民在欢庆中国农民丰收节。 丁继敏摄(中经视觉)

作为宁波市首家“长三角健康服务产业集聚区”,洪塘在距离“洪塘湾”不远处,利用边角地建设了阿狸田野农场、宝云庄多彩田园、“火车来斯”等农旅体验项目,打造了一个宜居宜业宜游的长三角亲子微度假旅游胜地。

在距离达人村20分钟车程的东侧,一个经历蜕变的900亩土地正绽放光彩。

“从今年的销售完成情况看,大部分公司都没有完成年初内部制定的指标,甚至到了年底只能靠用房抵供应商款、员工内购等形式饮鸩止渴,一片繁华之后,实际真实销售情况并不乐观。”一家TOP10房企高层说。

过去一年,福晟过的异常艰难。这家发迹于福州的房企,曾在2016、2017年疯狂拿地,通过收并购形式介入大量旧改项目,称其货值超过8000亿。

接近年末,尽管不少地方花式放松楼市调控,但房企间紧绷地神经却未能放松,接连两家中型房企的轰然倒下,或多或少让一些同行兔死狐悲。毕竟,上一轮扩张周期中极力放大杠杆疯狂扩张者还有很多,如今深陷资金和债务困境者也并不少。谁也不从知晓,下一个倒下的会是谁!

据悉,2018年有超过11万名英国国民访问了阿根廷。英外交部表示,大多数访问是“安全的”,但建议游客在被抢劫时及时交出现金和贵重物品,避免与其发生正面冲突。

“世茂的收购通常都是承债式收购,加之有金融机构配合,实际支付的现金并不多。”世茂集团副总裁兼财务总监汤沸向第一财经记者表示。

此外,新力的周转速度明显快于同行,公开资料显示,新力项目“120天启动开发、180天达到预售标准”。按照这个逻辑,这些项目应该很快进行交付进而结转,不过这里面新力数据差异巨大。

2018年9月28日,以乡村夜游和田园休闲为特色的达人村投入试运营。开业至今,达人村游客已达75万人次,营收收入超过2000万元。“村里以土地入股,每年可以分红,而‘达人村’园区范围内的18间老屋,由项目方通过村委会向村民统一租用,每年支付高于市场价的租金,项目开业一年多来,还带动了村子周边餐饮、民宿、农产品等产业进一步发展。”畈里塘村党支部委员唐国军说。

在江北,拥有山水生态资源的不止一个毛岙村,慈城的南联村、洪塘的鞍山村等“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的乡村休闲胜地都陆续建起了民宿。

2016年,甬江街道以高出市场价格3倍的租金租回土地,成功地将农民的“菜篮子”换成“钱袋子”,不到5个月时间,2500亩土地顺利集中流转到村,同时拆除了约4万平方米的农业大棚,450户农户进城务工,沉睡的资源被唤醒。

构筑民宿经济全产业链

当地媒体报道,已有四人被捕。警方仍在追捕其余嫌疑人。

不只是福晟,另一家知名度不低的房企协信,在今年同样过的异常艰难。今年3月,协信联席总裁张泽林低调离职,随后协信一直处于群龙无首状态,从公开信息看,协信在今年也从来没有拿地动作。消息显示,12月末,阳光城与协信谈判股权收购已经进入最后阶段,不出意外明年协信将把项目股权让渡给阳光城。

趋紧的融资节奏和难以入市的项目,让这些中型房企不得不把项目摆在货架,等着更多的大公司进行接盘。“每周都有公司主动找上门来谈合作并购,我们看的比较多,真正去收购的还是少数,毕竟里面涉及的问题比较多。”一家TOP15公司投资负责人告诉记者。

和以往不同,拿地过后市场上行,很多土地就可以穿越周期,而如今一旦拿错拿贵,小则面临亏本,重则如上述很多公司一样无法入市。

上海地产集团为在沪台湾青年提供首期300套定向房源 汤彦俊 摄

对于一个街区来说,如果缺乏休闲娱乐等业态,那一定是单调的、缺乏人气和生命力的。所以,洪塘湾打造了涵盖电子商务零售体验中心、前沿AR产品体验中心、生态婚庆餐饮及酒店的“108街区”。而另一条利用阿狸乐园国际IP,以休闲文创为产业核心,集产、学、游、购于一体的“月亮郡”商业街,让洪塘湾拥有了自己的夜间经济带。

时至年底,福晟的接盘侠世茂总算出现。第一财经记者了解到,目前世茂集团、中国东方资产管理股份有限公司已经与福晟签署地产业务股权收购框架协议。12月7日,世茂尽调团队已经进驻福晟。

克而瑞认为,当前房地产市场依旧处于下行阶段,全国土拍溢价率依旧保持在低位,新房市场各城市间销售表现存在明显分化。

按照目前的初步规划,世茂、东方资产与福晟集团三方股权比例暂定为4:3:3,收购完成后,由世茂操盘。

由于靠近庄桥机场,该片区有限高要求,无法建造高楼大厦,这意味着这里很难发展现代商业。“地处城郊、大片田园是这里最大的特色,发展宁波近郊休闲目的地、传统乡愁意蕴的体验地成为我们的首选。”宁波市江北区农业农村局局长孔宇告诉记者。

“福晟在过去几个月一直在寻找项目接盘侠,希望通过出售股权形式进行回血,同时希望借助政府进行背书,以便度过这一轮资金危机。”一位接近福晟人士指出。

阿根廷新总统费尔南德斯就住在这家酒店附近,他对抢劫案做出了回应。他说,“我们不能忍受这种事。我们需要找到对此负责的人,并让他们付出法律的代价。”

作为宁波市唯一的全国农村产业融合示范区,在近郊、近山、近水的天然优势前,江北区不断探索践行绿色发展理念,走出了一条“城乡融合、产业融合”的乡村振兴新路子。

可以说,中国房地产行业已经告别过去资金推动时代,内生驱动时代已然来临,而这一切将进一步考验每个公司管理智慧。无论企业抑或是购房者,“撑死胆大者”的局面,已然远去。

2019年以来,数百家迷你房企的破产重组,并没有引起行业反思,唯有规模型企业的倒下,才足以形成警示。

过去几月,福建福晟旗下公司股权累计被冻结次数超过30次。其中,北京市第三中级人民法院冻结福建钱隆津晟投资有限公司2000万元股,福建思华投资有限公司400万元股权,福建隆顺祥投资有限公司3亿元股权。

民宿经济逐渐火热,但因村民的自身条件限制,民宿的服务水平跟不上消费者日益提高的消费需求,使得村里的民宿价格一直提不上去。为此,江北区采用“企业示范+集体参与+农户带动”模式,引进汉花缘、勿舍、居善地等知名民宿企业,通过村集体统一租赁房屋使用权,以公司的整体品牌形象进行开发和经营活动,同时开展“样板民宿”推进工程,引导当地农户转变观念,盘活现有闲置资源,指导当地民宿经营者提升服务品质。“通过三方合作,不仅壮大了集体经济,村民可获取房租、劳动服务和民宿经营三笔收益,企业也更有归属感和融入感,真正实现了村企民合作、利益共享。”孔宇说。

在福晟最艰难的时候,即便是每个月发工资,都需要福晟总裁童文涛去银行面前沟通,才得以保证每个月工资的日常发放。这位有着银行背景的总裁,从一开始来到福晟,便是把主要精力放在资金问题上。

受到该收购的影响,12月17日,福晟集团下属上市平台福晟国际(00627.HK)盘中上涨超过30%。

以厦门为例,截止2019年12月1日,自2016年拿地的六成地王已经入市,入市项目的平均入市周期达20个月,远超过全国平均入市周期10个月。其中,位于集美区的禹洲璟阅城表现最为突出,该项目土地在2016年8月被禹洲地产(01628.HK)以28亿元的价格竞得,楼板价高达32825元/平方米,2019年6月首开,首开平均售价33000元/平方米,地房比高达99%,房地差仅有175元/平方米,亏损十分严重。

两宗交易均未最终落实,但各方求证结果显示,福晟和协信两家公司确实急需资金纾困。回顾两家公司近年的市场表现,均曾因急速扩张一时风光无两,而这让如今的滑铁卢更令人唏嘘。

旧厂房换业态重塑新活力

面临并购命运的还有新湖中宝(600208.SH),这家公司12月向绿城中国(03900.HK)转让上海新湖房地产开发有限公司合计35%的股权及相应权利和权益,合计总额为36亿元。而在今年7月,新湖中宝以67.05亿元将持有的浙江瓯瓴实业有限公司和上海玛宝房地产开发有限公司的股权及相应权益出售给了融创中国(01918.HK)。

“我们公司每年对外已经号称突破全口径销售千亿规模,不过实际上这三年我们的内部权益销售额都不到400亿,还是用大量小股操盘方式来虚增了销售额。”一家闽系地产公司副总裁透露。

很多公司还是在为了销售数据需要不断想办法。“即便是排名前五的房企,为了年末冲业绩,也把没有拿到预售证的项目提前给中介或者资金方,让其进行包销,不过要求提前回款,这样就可以算作今年的销售业绩。”一位营销总向记者透露。

上海市台湾同胞投资企业协会会长张简珍表示,帮助台湾年轻人解决在沪稳定发展的后顾之忧,让年轻人有稳定合适的居所,才能让台湾年轻人对当下充满信心,对未来充满希望。上海市台协将按照此次三方达成的协议,做好申请筛选及准入把关,尽快迎接第一批青年朋友入住,让市筹公共租赁住房真正帮助有需求、有困难的台湾年轻人在上海实现安居乐业。(完)

泰禾董事长黄其森在近日接受媒体采访时表示:“销售额并非是交易所强制要求的披露信息,我们也并没有刻意隐去,未来我们也会选择公开和公布销售额。”

宁波市江北绿野山居百师苑。 沈国峰摄(中经视觉)

实际上,福晟今年已经出现多位高管离职,包括分管营销副总裁、投资中心总经理等关键岗位均离职,而这些岗位也一直没有候补人选。“福晟的集团投资总去了福州龙湖做投资总,即便是降低能级也要赶紧跳槽。”一位福州龙湖人士告诉记者。

“有田野,有水塘,还有萌萌的小动物,孩子特别喜欢来这里玩。”宁波市民吴女士是甬江街道达人村的忠实游客,周末带着5岁的儿子来游玩时,续存了年卡。“这里与一般的游乐园不同,每个季节有不同的农闲活动,而且就在城郊,离城里很近,来一趟很方便。”吴女士说。

上海市人民政府台湾事务办公室副主任李骁东表示,此次三方合作共同推出市筹公共租赁住房项目,是进一步落实“31条惠台措施”“26条措施”,以及上海“惠台55条”等一系列惠台措施的具体行动。上海将为台胞在沪学习、工作、生活提供更多便利,欢迎更多台湾青年来沪就业创业、筑梦圆梦。

如今,这个浙江省最佳的自然生态村已建起15家民宿,投入运营3家精品民宿,促进本地民宿提价20%,年收入增加百万元。而村里的10余家农家乐,平均每户农家乐一年的收入可达30万元。村民人均年收入也从6年前的不足5000元增加到现在的3万元。

江北毛岙村风景如画。 周思聪摄(中经视觉)

英国外交和联邦事务部发言人称:“在事件发生后,我们会协助两名英国男子的家人,并与地方当局保持联系。”

洪塘湾,原是上世纪90年代落户洪塘街道的台湾工业园区。随着城市化的推进,逐渐成为一个典型的“镇中村”。三四年前,在很多洪塘人的眼里,这里没有了往日的荣光,只剩下环境脏乱差、产能“低散乱”的萧条景象,成为洪塘城市化进程中的痛点和难点。

宁波人都知道,达人村所在的甬江街道北郊片区,曾是宁波最大的蔬菜供应基地,包括5个建制村,占地3000多亩。然而,随着时代的变化,“菜园子”逐渐退出历史舞台,破旧老屋以及杂乱无章的环境问题,成为制约该区域发展的难题。

市筹公租房房屋租金低于市场平均租金价格,且租期稳定,无随意涨价、临时退租等问题,租赁合同期限为2年一签,租期可延续2次,最长租赁期限可达6年。

过去几年,由于融资对规模的需求,很多地产公司都通过大量合作来扩大自己的销售规模,大量千亿房企涌现,不过实际上这些公司的内部权益销售并没有那么多。

很快,与江北区发展理念一致的浙江达人旅业开始入驻。“对照村庄整体规划,浙江达人旅业将部分区域内村民的房屋进行专业设计和建设改造,将普通房屋和危旧房屋进行统一整修,用于发展农家乐、手工作坊等。对有历史、有特色、有纪念意义的老房屋,街道因地制宜、因陋就简打造河东慈孝礼堂、河西钟一棠中医文化馆、夏家上陈稻田花海、外漕村生态旅游步道、畈里塘唐弢故居等一村一品的乡愁格局。”甬江街道办事处副主任孙宏说。

随着田园变花园、农村变景区,村民也变成了员工,该区域百余名村民实现了家门口创业、就业,预计洪塘村、赵家村人均现金收入可达每年4万元,同比增长约30%。村集体物业租金从过去的每平方米8元/月上涨到现在的20元/月,涨幅超过50%,实现了城镇美化和村民致富的良性互动。

“福晟的滑铁卢基本来自几个原因,第一是拿错地,大量的收并购项目实际上有很多法务、债务问题,最终项目无法按时入市,项目周转速度过慢;第二是踩错周期,福晟加杠杆的时间比其他闽系晚了1-2年,当其他公司开始控制财务杠杆的时候,福晟已经来不及收住。”一位闽系地产公司高层向记者评价。

“融资还是非常困难,未来银行的额度有限,自然更倾向于大公司,行业龙头公司将进一步获得优势。”汤沸认为。

在李鸣看来,受到市场环境收缩影响,行业洗牌速度正在以超乎想象的速度加快。

随后,马修和斯蒂芬进行了反抗,却遭到嫌疑人开枪射击。马修被击中胸部,不幸身亡。斯蒂芬腿部中枪,已接受手术。

那些被房企吹大的泡沫

一般而言,地产公司的销售金额会在1-2年之内结转成为营业收入,不过新力的2018年营业收入与2016年的合同销售额都有接近80亿差距。

作为浙江省宁波市唯一的全国农村产业融合示范区,在近郊、近山、近水的天然优势前,宁波市江北区不断探索践行绿色发展理念,走出了一条“城乡融合、产业融合”的乡村振兴新路子。

一个数据可以佐证,人民法院公告网数据显示,2019年房地产破产公司已超过450家。

打造城郊美丽乡村综合体

西政资本统计显示,目前百强开发商的拿地资配资成本,前50强一般年化在13%~15%不等,50~100强一般年化在16%~18%不等,百强开外或当地龙头开发商一般年化在19%~21%不等。

坐拥优质环境,却离宁波中心城区只有半个小时的车程,“离尘不离城”的特点让毛岙村具备了发展成为都市休闲旅游宝地的潜力。位于村口的生态公园内,景观瀑布、小憩长廊、溪边观亭、书吧、茶屋、小木屋等景观设施一应俱全。此外,这里还设立了游客服务中心、儿童游玩的公共空间。

克而瑞统计发现,全国各地此前的大部分地王项目,目前盈亏对半。

不过,新力的营业收入却和销售数据有大量差距。根据新力的招股书,2016年、2017年及2018年,新力分別实现营业收入22.2亿元、52.4亿元、84.2亿元,复合年增长率为94.6%。

村民种植的各种经济作物也带动了旅游发展。春天挖春笋,初夏摘杨梅,秋季吃板栗,冬季赏雪景。随着北山游步道的贯通,这个小山村的人气越来越旺。几年前,毛岙村开发出了村里的首家民宿——茶语山庄,“庄主”陈桂良成为该村民宿经济的“尝鲜者”。用山上砍来的毛竹搭起棚子,用一个个石墩做板凳……这家精心打造的民宿还曾入选“中国乡村旅游模范户”,一到周末,客人就爆满。

旭辉控股集团(00884.HK)总裁林峰表示:“每年从看的地到实际拿下,基本都是要百里挑一。行业趋于稳定之后,利润率已然没有以往之高。”

“老工业区既有着洪塘厚重的工业记忆,又蕴涵着科创文创发展的种子。”洪塘街道党工委书记范胜兵说,为了让这片旧厂房焕发出“新活力”,作为乡村振兴“创新创业港”的洪塘湾应运而生,给冰冷的厂房、设备增加温度,使它们成为一座城市的文脉记忆。

“房地产已经不是黄金、白银时代,而是进入风险投资时代,行业风险和机会并存。”绿地香港(00337.HK)董事局主席陈军这样评价如今的行业格局。

因此,泰禾的真实销售数据一度遭遇过市场质疑,比如截至2019年前三季度,泰禾预收账款545亿元,即便全部进行结转,也无法达到上述机构统计的数据。

房地产步入风险投资时期

“所有的销售都应该建立在回款上,我们到了年底最重要的就是保证回款和现金流。”汤沸指出。

很多中型房企面临困局的背后,实际上折射出地产公司销售“虚高”,泡沫不断被刺破。

2018年福晟高调对外公布地产目标:2018年实现销售额600亿元,2019年900亿元,2020年1300亿元,并在2020年进入行业前30名。

2017年,围绕村级物业资源重整,洪塘街道淘汰提升落后产能120余家,收储空间面积超过4万平方米。同时,通过8000万元的公共配套、环境改造资金,撬动了8亿元的社会资本投入。如今,一个占地面积约900亩,拥有产业空间面积15万平方米,集数字经济、现代服务业、工业产品设计等科创文创多种产业于一体的新兴产业集聚区“洪塘湾”以全新的姿态华丽登场。截至目前,园区新注册企业400余家,其中注册科技类企业168家,注册文化类企业近200家。

不过,受制于较高的负债和难以处理的收并购问题,福晟集团大量项目迟迟无法入市,资金状况日趋严峻。

比如刚刚登录资本市场的新力控股(02103.HK,下称“新力”),就未正式披露过自己的销售数据。而根据据第三方机构数据,新力2016~2018年,合同销售额为161.3亿元、428.1亿元和887.3亿元,同比增幅分别是107%、165%、347%。

驱车从江北区慈城镇出发,经由一条蜿蜒曲折的盘山公路,一个隐藏在慈城山峦里的小村落有着“山重水复疑无路,柳暗花明又一村”的景致和意境。